城市更新 | 东莞市“三旧”改造政策及模式特点

【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

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彭鹏

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 研究员

笔者对于东莞的初步认识是在大学本科期间的新生调查中，一位东莞的同学在填写家乡一栏中写明：广东省东莞市桥头镇...，作为文科生的我心中暗想：这哥们儿肯定是个理科生，连基本的行政地级设置都不懂，并信誓旦旦地告诉他：“同学，你没有填写你家乡的区，应当是东莞市XX区桥头镇...”，他肯定地回答：我们东莞没有区。我抱着给他上一课的态度：东莞是地级市，怎么可能没有区呢，我们国家的行政设置是“省-市（地级）-区/县（县级市）-镇（街）...（我纵横捭阖地向他解释了30分钟）”。没过多久，我就汗颜地知道了一个新的名词：“不设区的市”，与地级市同一级别，东莞就是其中之一。        

                             ——读来一笑 权当题记

东莞市“三旧”改造概述

东莞市是广东省启动“三旧”改造工作的四个试点城市之一，在政府引导、成片改造、产业升级、利益共享等多方面进行了开创性的探索和实践。东莞的“三旧”改造之路，大致可分为三个阶段：试点探索（2009—2013），以《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》为标志，逐步探索“三旧”改造之路。常态化（2013—2017），以《关于建立健全“三旧”改造常态化机制的若干意见》，开启了“三旧”改造常态化实施的起点，全流程常态化政策机制逐步完善。城市更新（2017—至今）2017年底，东莞市城市更新局挂牌成立，与东莞市国土资源厅合署办公。推进城市更新连片改造，列入东莞市委市政府“十大重点督办事项”。

东莞市“三旧”政策

东莞市先后出台了《东莞市“三旧”改造实施细则》、《“三旧”改造常态化全流程管理方案》、《集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》等30余份“主干政策+操作细则”的配套文件，逐步建立起了涵盖土地、规划、拆迁、财税、监管等多方位、全流程的政策体系。具体见下表：

东莞市“三旧”改造的模式特点

（一）成片拆迁改造

对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整。

◆政府主导

市人民政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型。属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让。

◆社会资金参与改造

引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁等三种类型。

◆原土地使用权人自行改造

原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。

（二）单宗项目改造

以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

1、已批建设用地改为经营性用途。已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。

2、单宗项目拆建改造。单宗项目因自身发展需要申请提高容积率的，在不改变原批准用途的情况下，可按本章规定办理。

3、转型企业明晰土地权属。为明晰土地权属，在不改变土地原批准用途、以及不进行加建、改建、扩建的前提下，根据本身意愿和政策的适用性，“三来一补”企业转为在莞登记注册的外商投资企业，个体工商户、个人独资企业和个人合伙企业等转为具有法人资格的经营实体，整合原有土地资产、组建企业集团或进行股份制改造的企业（含拟上市公司），利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的企业以及符合产业发展政策的其他情形的转型企业，可按本细则的规定申请取得原已实际使用的已批建设用地使用权。

4、超占土地完善手续。建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。对同时满足下列条件的超占土地可予办理：超占土地已实际使用；超占土地与原批准土地属于同一项目宗地，不可分割；超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致；超占土地的面积不能大于原批准土地的10%，否则由市“三旧”改造领导小组作个案处理。

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